Pandemia i jej następstwa zdecydowanie zaznaczyły swoje piętno na rynku nieruchomości w Polsce. Ciekawe jest to, że mimo wszystko sektor mieszkań i domów utrzymał swoją stabilność, podczas gdy nieruchomości komercyjne doświadczyły trudnych chwil. Odgrywają w tym kluczowe role przyczyny zewnętrzne, takie jak globalny kryzys zdrowotny czy konflikt na Ukrainie. Jednakże ostatnie dane pokazują, że rynek najmu mieszkań w Polsce może być na początku okresu gorszej koniunktury.

Główne czynniki napędzające rynek najmu

Możemy zidentyfikować trzy zasadnicze siły, które napędzały rynek najmu mieszkań w Polsce. Przede wszystkim, dynamiczne wzrosty cen nieruchomości przekraczały możliwości finansowe wielu osób, zmuszając je do skierowania się ku najmowi. Do tego doszedł wzrost inflacji i wynikające z niego podwyżki stóp procentowych, co skutkowało wyższymi kosztami kredytów. To z kolei utrudniło dostęp do finansowania dla wielu potencjalnych kupujących. Wreszcie, konflikt w Ukrainie doprowadził do napływu wielu uchodźców, którzy poszukiwali dachu nad głową w Polsce, generując silny popyt na rynek najmu.

Powolne zmniejszanie tempa rynku najmu

Obecnie jednak obserwujemy sygnały sugerujące, że rynek najmu może doświadczyć spowolnienia. Raporty z różnych źródeł wykazują coraz częstsze obniżki stawek najmu. Póki co trend ten nie jest jednolity, jednak dokładniejsza analiza danych sugeruje, iż mamy tu do czynienia z hamowaniem i początkiem okresu gorszej koniunktury. Widać to także w nastrojach pośredników (zebranych w ramach kwartalnego badania INPON) – sytuacja i perspektywy segmentu mieszkań na wynajem są oceniane gorzej niż dla segmentu nieruchomości komercyjnych, który nadal nie może stanąć na nogi po pandemii.

Co przyczynia się do tych zmian?

Czynniki, które wcześniej napędzały rynek najmu, teraz wydają się zanikać. Chociaż ceny mieszkań nie spadły, tempo wzrostu wyraźnie zwolniło. Wpływ na zwiększenie dostępności mieszkań miały również spadek inflacji i podwyżki płac. Dodatkowo, choć konflikt na Ukrainie nadal trwa, liczba uchodźców w Polsce spada, a wielu z nich decyduje się na powrót do swojego kraju lub kontynuowanie podróży na Zachód. Coraz częściej statystyki ruchu na granicy polsko-ukraińskiej wykazują bilans ujemny, tj. więcej osób wyjeżdża na Ukrainę, niż wjeżdża do naszego kraju.

Jednak największy wpływ na sytuację najemców i wynajmujących ma rządowy program “Bezpieczny Kredyt 2%”. Wprowadził on korzystne warunki finansowania dla potencjalnych nabywców, co pozwoliło wielu z nich powrócić na rynek. Co więcej – z bieżących kalkulacji wynika, że niemal we wszystkich lokalizacjach zakup mieszkania z rządowym wsparciem jest rozwiązaniem tańszym niż najem takiego samego lokalu. Czyli: rata kredytu jest niższa niż czynsz najmu. Nie ma się co oszukiwać, że w takiej sytuacji ktoś będzie kurczowo trzymał się najmu, zamiast wejść w posiadanie lokalu. Efekt tych procesów może być tym potężniejszy, że bilans otwarcia programu “Bezpieczny Kredyt 2%” jest imponujący – dziesiątki tysięcy wniosków oraz odczyty BIK mówiąc o rekordowym ruchu na rynku kredytowym, na poziomie nie widzianym od lat.

Przyszłość rynku najmu mieszkań

Analizując to wszystko, wydaje się, że rządowy program “Bezpieczny Kredyt 2%” będzie miał znaczący wpływ na przyszłość rynku najmu mieszkań w Polsce. Wielu najemców może zdecydować się na zakup własnej nieruchomości, gdyż z dopłatami rządowymi jest to opcja bardziej ekonomiczna niż wynajem. Rynek najmu mieszkań w Polsce z pewnością doświadcza zmian, a przyszłość tego segmentu jest obecnie tematem intensywnych dyskusji. Takie trendy muszą znaleźć odbicie w cenach. I to już widać – stawki najmu spadają, a jeśli czynniki osłabiające sytuację landlordów się utrzymają, zmusi to ich do dalszego korygowania oczekiwań, aż do momentu, gdy najem ponownie stanie się bardziej opłacalny niż zakup. Tutaj mają znaczenie dwa czynniki: dalszy wzrost cen mieszkań, który mógłby zniwelować korzyść z nabycia własnego M, oraz duże nasycenie rynku mieszkaniami na wynajem (w ostatnich 2-3 latach spora część mieszkań była nabywana w celach inwestycyjnych, m.in. z przeznaczeniem na wynajem).