Większe odciążenie kieszeni dla osób planujących kupno nieruchomości, a tym samym więcej swobody dla sektora deweloperskiego przynosi inicjatywa rządowa „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Nowa polityka finansowa może jednak wprowadzić pewne turbulencje na rynku, co potwierdzają najnowsze dane prezentowane przez indeks urban.one.

Według wyników z maja 2023 roku, indeks urban.one, opracowany dla całego kraju przez firmę Cenatorium we współpracy z Bankier.pl i „Pulsem Biznesu”, wyniósł 107,66 pkt. Pokazuje to niewielki wzrost o 0,07 pkt w porównaniu do poprzedniego miesiąca, ale jednocześnie spadek o 3,14 pkt w porównaniu do wyników sprzed roku. Od dwóch miesięcy indeks utrzymuje się na najniższym poziomie od dwóch lat, co może sygnalizować zmiany w nadchodzących miesiącach.

Jednym z potencjalnych czynników wpływających na te wyniki jest właśnie program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który ma na celu ułatwienie zakupu mieszkań. Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, deweloperzy zaczęli stawiać na inwestycje w segmencie popularnym, co ma być związane z wejściem w życie tego programu. Tendencja ta zapewne będzie się nasilała, ponieważ deweloperzy muszą dostosować swoją ofertę do realiów rynku. A realia te w najbliższym czasie w dużej mierze będą zależały od zasad obowiązujących w ramach Bezpiecznego Kredytu. Przypomnijmy, że w jego ramach singiel może zapożyczyć się na 500 tysięcy, a para na 600 tysięcy. Do tego dochodzi maksymalnie 200 tysięcy wkładu własnego. Przy obecnych cenach w dużych miastach spora część oferty przekracza możliwości takiego kredytobiorcy.

Pomimo stabilizacji indeksu urban.one w maju 2023 r., dane z Biura Informacji Kredytowej wskazują na wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. W maju 2023 r., na dwa miesiące przed wprowadzeniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, liczba potencjalnych kredytobiorców, którzy wnioskowali o kredyt mieszkaniowy, wyniosła 22,4 tysiąca, co oznaczało wzrost o 3,7% w porównaniu do poprzedniego roku. Można zatem przypuszczać, że liczba tych, którzy skorzystają z kredytów hipotecznych, zwiększy się wraz z wprowadzeniem programu.

Istotne jest jednak zwrócenie uwagi na to, jak zmieniają się ceny ofertowe mieszkań. Według danych Cenatorium, na siedmiu największych rynkach pierwotnych w Polsce, średnie oczekiwania deweloperów wzrosły w maju o 6,6% względem kwietnia.

Oprócz tego, warto zwrócić uwagę na sytuację w sektorze budownictwa. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, w maju 2023 r., liczba nowych budów była o 33,8% niższa niż w analogicznym okresie w roku poprzednim. To oznacza, że podaż może nie nadążyć za popytem, co może dodatkowo wpłynąć na ceny nieruchomości na rynku pierwotnym.

Jednym z kluczowych elementów analizy wpływu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” na rynek nieruchomości jest to, że prawdziwa reakcja będzie widoczna dopiero za kilka miesięcy. Popyt może być sztucznie zawyżony, co może zakłócić statystyki, zwłaszcza biorąc pod uwagę możliwość przyspieszenia decyzji zakupowych przez klientów.

Niewątpliwie program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” to ważny krok w stronę ułatwienia zakupu nieruchomości, jednak jego wpływ na rynek będzie miał złożone i długotrwałe skutki. Spodziewany jest duży wzrost popytu, wręcz skokowy, i rzeczywiście w najbliższym półroczu możemy obserwować silny efekt. Będzie to jednak m.in. wynik emocji, pokłosia dużych oczekiwań wobec programu. Przykładowo – deweloperzy już od kilku miesięcy przygotowywali się do początku lipca i wysypu kredytobiorców z dopłatami. Próbowali dostosować do nich swoją ofertę, bo, ze względu na wysokie ceny, spora część mieszkań jest poza finansowym zasięgiem beneficjentów. Z tego względu w najbliższym czasie możemy się spodziewać zmiany struktury podaży na rynku pierwotnym – firmy deweloperskie postawią na mniejsze lokale, być może nawet modyfikując układ mieszkań w już istniejących inwestycjach. Taka reakcja nie powinna być zaskoczeniem, jako że przy wszystkich poprzednich rządowych programach wspierających mieszkaniówkę, popyt dostosowywał się do ustalanych przez rząd limitów.