Choć dla wielu osób obniżki stóp procentowych to jasny sygnał, że warto rozglądać się za mieszkaniem, tańszy kredyt nie zawsze oznacza łatwiejszą drogę do własnego M. Analiza przygotowana przez RynekPierwotny.pl pozwala nam poznać, jak zmienia się dostępność lokali od 2005. Czy duże możliwości kredytowe oznaczają, że to zawsze dobry czas dla kupców?

Wartość nowych hipotek rośnie

Według danych Centrum AMRON. Polacy zaciągają obecnie najwyższe w historii kredyty mieszkaniowe. W IV kwartale zeszłego roku wartość przeciętnej nowej hipoteki wynosiła 455 tys. 74 zł. Pierwsze trzy miesiące mogą znów być pod tym względem rekordowe. Co ciekawe trend ten się pogłębia mimo pierwszych oznak pogorszenia sytuacji na rynku kredytowym w marcu.

Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl zaznacza, że same rekordowe kwoty kredytów nie oznaczają jeszcze poprawy sytuacji kupujących. Prócz tego analiza portalu pokazuje, że choć dostępność kredytowa jest dziś dobra to daleko jej do historycznych rekordów.

Wysokie wartości nowych kredytów to przede wszystkim efekt poprawy zdolności kredytowej gospodarstw domowych. Z raportu NBP wynika, że już w połowie 2025 osoba samotna mogła pożyczyć średnio około. 441 tys. zł, a dwuosobowe aż 883 tys. zł. To więcej niż 4 lata temu, gdy zdolność kredytowa też była bardzo wysoka. Dlaczego więc warunki dla kupujących nie są idealne? Ponieważ w niektórych regionach Polski ceny rosną szybciej niż zdolność kredytowa.

Tempo wzrostów cen wciąż jest duże

Andrzej Prajsnar uważa, że wzrost zdolności kredytowej w ostatnich kwartałach był wyraźny, ale nie nadąża za tempem zmian cen mieszkań. W lutym 2020 średnia stawka ofertowa nowych mieszkań w Warszawie wynosiła 10 659 zł za mkw. Sześć lat później było to już 19 546 zł za mkw. Takie tempo wzrostów nie może pozostać bez wpływu na dostępność mieszkań. Wyraźnie pokazuje to również analiza Indeksu Dostępności Mieszkaniowej M3 opracowana przez Centrum AMRON. W opracowaniu tym wzięto pod uwagę nie tylko zdolność kredytową, ale także ceny mieszkań, wynagrodzenia, koszty utrzymania i oprocentowanie kredytów.

Indeks odnosi się do modelowej rodziny “2+1” i mieszkań o powierzchni 45–55 m kw. w największych miastach. Po przeskalowaniu jego najwyższy poziom z I kw. 2017 oznaczono jako 100. Dzięki temu powstało porównanie zmian w dostępności mieszkań na przestrzeni ostatnich 21 lat. Zaczyna się od boomu z lat 2005–2008 i trwa aż do końca 2025 r. Widać z niego wyraźnie, że najgorsze lata dla kupujących to 2007 oraz okres od 2022–2023 roku.

W III kwartale 2007 r. indeks dostępności spadł do zaledwie 43, czyli aż o 57 proc. poniżej rekordu z 2017 r. W tamtym okresie podobnie jak teraz kredyty były łatwo dostępne, ale mieszkania drogie.

Prócz tego w latach 2022–2023. gwałtowne podwyżki stóp procentowych wpłynęły na rekordowo wysokie oprocentowanie kredytów i załamanie akcji kredytowej. Wtedy też dostępność lokali mieszkalnych było o około 40% niższa niż w 2017. Analizy te jasno pokazują, że dostępność kredytów sama w sobie nie wzmacnia pozycji kupujących, szczególnie, gdy na rynku nieruchomości panuje drożyzna.