Mimo rosnących wynagrodzeń Polakom jest coraz trudniej kupić mieszkanie. Ceny mieszkań miały spadać, ale większe korekty pojawiły się tylko w niektórych lokalizacjach. Kredyty ciągle są drogie, a przez to zdolność kredytowa jest na przeciętnym poziomie. Czy w 2025 roku może się coś zmienić na rynku?

Część ekspertów z rynku nieruchomości oraz spore grono potencjalnych nabywców liczyło na obniżki cen nieruchomości. Ceny miały spadać wraz z malejącym popytem. Zainteresowanie zakupem własnego mieszkania faktycznie znacząco spadło w zeszłym roku, po tym, jak zakończony został program wsparcia dla kupujących.

Brak wsparcia dla kupujących

Brak nowej wersji kredytu z dopłatami doprowadził do sporego spadku popytu w momencie, gdy podaż zaczęła się odbudowywać po wyprzedażach z drugiej połowy 2023 roku. Teoretycznie ceny nieruchomości powinny spadać i faktycznie niewielkie obniżki miały miejsce. Dotyczyły one jednak głównie mniejszych miast lub mniej popularnych lokalizacji i dużych lokali. W przypadku dużych aglomeracji oraz małych i średnich mieszkań wzrosty cen wyhamowały, ale nie pojawiła się znacząca korekta.

Brak programu wsparcia w zakupie pierwszego mieszkania nie byłby aż tak dużym problemem, gdyby kredyty mieszkaniowe były tanie i łatwo dostępne. O koszcie kredytu decydują stopy procentowe, a na ich obniżki na razie nie mamy co liczyć. Eksperci zakładają, że pierwsze korekty mogą mieć miejsce dopiero w ostatnim kwartale bieżącego roku i nie należy się spodziewać większej korekty niż o 0,75 pp. Prawdopodobnie nie będzie to też jedna znacząca obniżka, ale cykl drobniejszych cięć.

Kredyty hipoteczne wciąż za drogie na polską kieszeń

Co prawda z danych NBP wynika, że na koniec 2024 roku kredyty hipoteczne były średnio o około 0,5 pp. tańsze niż w czerwcu, to jednak zmiana ta jest zbyt mała, by realnie wpływać na zdolność kredytową. Korekta dotyczy też jedynie kredytów o czasowo stałym oprocentowaniu.

Zanim Rada Polityki Pieniężnej nie zdecyduje się na obniżenie stóp, nie możemy też liczyć na znaczącą poprawę zdolności kredytowej. Co prawda sposób jej liczenia częściowo zależy od wewnętrznej polityki banków, to jednak określając maksymalną dostępną dla kredytobiorcy kwotę zobowiązania, muszą one brać pod uwagę wysokość miesięcznej raty. O tym decyduje między innymi oprocentowanie kredytu uzależnione od poziomu stóp.

Coraz trudniej kupić mieszkanie

Wskaźnik dostępności mieszkań publikowany przez portal RynekPierwotny.pl pokazuje, że w przypadku dużych miast sytuacja pogorszyła się w zeszłym roku. W najgorsze sytuacji są osoby chcące kupić mieszkanie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku. Dane są jednoznaczne, nie pomaga nawet poprawa wskaźnika w IV kwartale po uwzględnieniu informacji dotyczących nowych mieszkań.

W stolicy za jedno średnie wynagrodzenie jesteśmy w stanie kupić zaledwie 0,58 metra kwadratowego nieruchomości. W Krakowie 0,63 metra kwadratowego, a we Wrocławiu i w Gdańsku 0,64. W zestawieniu siedmiu największych miast najlepiej wypadają Katowice ze wskaźnikiem na poziomie 0,78. W każdym z miast wskaźnik dostępności mieszkań na koniec 2024 roku był niższy niż rok wcześniej.

Rynek wciąż jest w fazie oczekiwania na konkretne informacje dotyczące nowego rządowego programu dopłat do kredytów hipotecznych. Nawet w przypadku jego braku można się spodziewać ożywienia na rynku w obawie przed kolejnymi wzrostami cen nieruchomości. Skala powrotu do zakupów jest jednak trudna do oszacowania.