Na obecną sytuację na rynku mieszkaniowym jedni patrzą z lękiem, inni z nadzieją. Jednak nie jest to jednoznaczny podział, z tego względu, iż wystąpiło kilka czynników na raz. Spowodowały one jednocześnie osłabienie popytu, więc teoretycznie kupujący powinni być w lepszej pozycji, oraz osłabienie siły nabywczej, więc chociaż potencjał do korzystniejszego zakupu jest, to brakuje finansów i zdolności kredytowej do jego zrealizowania. Jednak również eksperci związani z nieruchomościami zaczynają dostrzegać pozytywne strony zastoju. Krótko omówimy je w tym artykule.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych – stan na początek 2023 roku

Zacznijmy od tego, co się obecnie dzieje w mieszkaniówce. Po trwającym 2-3 lata boomie, który nie został zatrzymany nawet pandemią, w końcu rynek zaczął się chłodzić. Przyczyną jest przede wszystkim szalejąca inflacja i jej konsekwencje. Wśród tych konsekwencji należy wymienić brak poczucie finansowego bezpieczeństwa oraz bardzo drogi kredyt i niską zdolność kredytową (to wynika z podnoszenia przez Radę Polityki Pieniężnej poziomu stóp procentowych).

Rynek mieszkaniowy zawsze napędzany był przede wszystkim kredytem. Gotówka odgrywała głównie rolę wkładu własnego przy zakupach kredytowych lub też była wykładana przez wąskie grono klientów – zamożnych inwestorów oraz tych, którzy sprzedali jedną nieruchomość, aby kupić drugą. Gdy cykl podwyżek stóp procentowych szybko wywindował koszt kredytu, klienci zaczęli znikać. Popyt w mieszkaniówce jest bardzo niski, a odczyty liczby udzielanych kredytów z każdym kolejnym kwartałem są coraz bardziej druzgocące. W tym temacie eksperci uważają, że póki co odbicia nie będzie i akcja kredytowa będzie jeszcze bardziej hamowała. Lepiej zacznie się robić dopiero wtedy, gdy odpuści inflacja i RPP zacznie obniżać stopy, a na to możemy liczyć najwcześniej we wrześniu tego roku.

W rok 2023 weszliśmy już z wyraźną bessą w mieszkaniówce. Nie widać tego w ujęciach rok do roku, ponieważ początek 2022 był jeszcze bardzo korzystny. Lecz w ujęciach kwartalnych popyt spadł drastycznie. Co nie znalazło póki co zdecydowanego przełożenia na ceny. Widać korekty stawek, jednak tylko w niektórych lokalizacjach i segmentach. Tanieją przede wszystkim duże mieszkania, co jest zrozumiałe przy kurczącej się zdolności kredytowej. Lecz nawet obniżki w tym segmencie nie są zbyt duże, można powiedzieć, że symboliczne.

Kto skorzysta na obecnej sytuacji?

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami coraz częściej mówią, że ruch w ich biurach podtrzymują teraz praktycznie już tylko klienci gotówkowi. Mówimy więc raczej o klientach biznesowych, kupujących inwestycyjnie. Również można się domyślać, że taki popyt jest mocno specyficzny i selektywny – występuje głównie w dużych miastach, w najlepszych dzielnicach, i dotyczy najbardziej atrakcyjnych inwestycyjnie lokali, czyli niewielkich, o wysokim standardzie.

Nie oznacza to, że zwykli Kowalscy, o przeciętnych dochodach, kompletnie odwrócili się od rynku nieruchomości. Wielu z nich nadal ma jakąś zdolność kredytową, jednak wstrzymywali się z zakupem, ze względu na niepewność. Być może osoby te zaczną wracać do realizacji planów i ich pieniądze popłyną do pośredników oraz deweloperów. Obecna sytuacja będzie działać na ich korzyść z kilku powodów:

• rynek mieszkaniowy uspokoił się, dzięki czemu można podejmować bardziej przemyślane decyzje. Jeszcze niedawno, gdy trafiał się dobry lokal, trzeba było kupować go jak najszybciej, bo zaraz pojawiali się kolejni chętni. Teraz tej presji już nie ma. Można na spokojnie zastanowić się, czy dana nieruchomość to optymalny wybór.
• obniżona zdolność kredytowa zapobiega nadmiernemu zadłużaniu się. Niestety, ale w ostatnich dwóch latach, gdy stopy procentowe były bardzo niskie, sporo osób zadłużyło się zdecydowanie “ponad stan”. Teraz, gdy comiesięczna rata kredytu wzrosła niemal dwukrotnie, odczuwają tego skutki. Ktoś, kto zapożyczy się przy wysokich stopach, nie jest obarczony takim ryzykiem – gorzej raczej nie będzie, a raczej należy się spodziewać, że wysokość raty będzie systematycznie malała.
• pojawiła się przestrzeń do negocjowania ceny. Póki co sprzedający starają się jeszcze trzymać stawki, jednak im dłużej trwa przestój na rynku, tym słabsza będzie ich pozycja. To daje szanse kupującemu na targowanie ceny transakcyjnej.