Portal nieruchomosci-online na zakończenie każdego kwartału publikuje raport cen ofertowych z rynku wtórnego, z danych ze wszystkich miast wojewódzkich. Ostatni odczyt co prawda nie pokazuje załamania rynku, jednak widać już wyraźne hamowanie. Zależnie od lokalizacji oraz wielkości mieszkania, odnotowywane są głównie kosmetyczne spadki lub wzrosty, na poziomie, który można określić “stabilizacją”.

Z danych zebranych i udostępnionych przez portal nieruchomosci-online.pl wynika, że najmniej stabilnie jest w segmencie mieszkań małych. Można to wytłumaczyć przesuwaniem się popytu. Im mniejsze mieszkanie, tym niższa cena (chociaż w przeliczeniu na metr jest dokładnie odwrotnie). Dlatego małe mieszkania stają się popularniejsze wśród osób, które kupują na własne potrzeby – po prostu drożyzna i spadająca zdolność kredytowa zmusiły je do zredukowania swoich planów zakupowych. Druga grupa pompująca ceny w tym segmencie to inwestorzy. Niewielkie mieszkania zawsze były najbardziej atrakcyjne inwestycyjnie – wymagają mniejszego nakładu, a do tego łatwiej je wynająć i łatwiej sprzedać. Z tego względu osoby, które mają zdolność kredytową lub gotówkę wystarczające do inwestycyjnego zakupu lokalu mieszkalnego, kupują głównie kawalerki i mieszkania dwupokojowe.

Strukturę cen oraz zmian w ujęciu kwartał do kwartału widać w poniższym zestawieniu

Ceny mieszkań jednopokojowych na rynku wtórnym w miastach wojewódzkich w III kwartale 2022:

• kawalerki w Białymstoku: 9132 zł, 0,1%;
• kawalerki w Bydgoszczy: 7573 zł, -0,2%;
• kawalerki w Gdańsku: 13625 zł, 2,4%;
• kawalerki w Gorzowie Wielkopolskim: 6382 zł, 5,7%;
• kawalerki w Katowicach: 6858 zł, -8,1%;
• kawalerki w Kielcach: 8142 zł, 1,9%;
• kawalerki w Krakowie: 12763 zł, 0,7%;
• kawalerki w Lublinie: 9080 zł, -2,4%;
• kawalerki w Olsztynie: 8973 zł, 6,7%;
• kawalerki w Opolu: 8188 zł, 1,7%;
• kawalerki w Poznaniu: 10274 zł, -0,2%;
• kawalerki w Rzeszowie: 10185 zł, 6,8%;
• kawalerki w Szczecinie: 9218 zł, -4,1%;
• kawalerki w Toruniu: 8964 zł, -0,2%;
• kawalerki w Warszawie: 14490 zł, -2,7%;
• kawalerki we Wrocławiu: 11855 zł, 2,2%;
• kawalerki w Zielonej Górze: 8121 zł, 7,9%;
• kawalerki w Łodzi: 7359 zł, – 0,8%.

W przypadku większych mieszkań widać dużo mniej wzrostów, jednak nawet w tym segmencie sporo ośrodków odnotowało wyższe ceny metra kwadratowego – poniższe dane dotyczą lokali 4-pokojowych:

• Białystok: 8256 zł, 1,7%;
• Bydgoszcz: 6794 zł, -1,9%;
• Gdańsk: 11431 zł, -2,7%;
• Gorzów Wielkopolski: 5885 zł, 1,8%;
• Katowice: 6718 zł, -0,3%;
• Kielce: 7655 zł, 5,1%;
• Kraków: 11855 zł, 5,1%;
• Lublin: 8142 zł, -0,1%;
• Olsztyn: 7201 zł, 0,2%;
• Opole: 6918 zł, 5,8%;
• Poznań: 8956 zł, 1,2%;
• Rzeszów: 7978 zł, 1,4%;
• Szczecin: 8013 zł, 0,9%;
• Toruń: 7496 zł, 3,4%;
• Warszawa: 13602 zł, 1,4%;
• Wrocław: 9848 zł, -0,2%;
• Zielona Góra: 6354 zł, -2,4%;
• Łódź: 7223 zł, 2,7%.

Można uznać, że świetna koniunktura przeniosła się z rynku wtórnego i pierwotnego na rynek najmu. To tutaj trafiły osoby, którym spadek zdolności kredytowej uniemożliwił zakup własnego mieszkania. Zasiliły one grono wojennych uchodźców oraz studentów, którzy już bez nich generowali rekordowy popyt. Dzięki temu stawki wciąż rosną, a liczba dostępnych ofert utrzymuje się na niskim poziomie, mamy więc do czynienia z przewagą zapotrzebowania nad podażą, co winduje stawki.

Wracając do sprzedaży – spektakularnych zmian nie widać również na rynku domów, gdzie ceny także zaczęły się stabilizować. Wzrosty są mniejsze od notowanych wcześniej, a w niektórych lokalizacjach odnotowano nawet spadki cen:

• domy w Olsztynie: 4924 zł, -7,7%;
• domy w Toruniu: 5259 zł, -5,6%;
• domy w Białymstoku: 5267 zł, -4,6%;
• domy we Wrocławiu: 8734 zł, -3%;
• domy w Bydgoszczy: 5661 zł, -2,7%;
• domy w Łodzi: 5393 zł, -1,9%;
• domy w Gdańsku: 8166 zł, -0,6%;
• domy w Zielonej Górze: 5955 zł, -0,6%;
• domy w Katowicach: 6000 zł, -0,6%;
• domy w Lublinie: 5100 zł, -0,2%.

W pozostałych ośrodkach został utrzymany trend wzrostu cen metra kwadratowego domu. Dominująca tendencja spadkowa cen koreluje z coraz mniejszym zainteresowaniem ofertami domów na sprzedaż: w ujęciu kwartał do kwartału wyniósł on 13%, a w ujęciu rocznym – 48%.